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2023成果評價 | 豐臺區南苑鄉成壽寺村集體租賃住房項目(政策性保障性住房設計一等成果)
來源:北京工程勘察設計協會       發布時間:2024-08-13




  政策性保障性住房設計



“北京市優秀工程勘察設計成果評價”是由北京工程勘察設計協會主辦,北京市規劃和自然資源委員會指導的北京市勘察設計行業最高評價,分為綜合成果評價、專項成果評價、單項成果評價三個類別。本屆成果評價項評選從20230830日申報開始至1011日初審結束,評審專家組嚴格按照“北京市優秀工程勘察設計成果評價”評審要求,對申報項目進行認真篩選和綜合評價,經北京工程勘察設計協會審定,最終評選出綜合成果611項,專項成果278項,單項成果192項。其中,建筑工程設計單項成果評價(政策性保障性住房設計)一等成果1項,二等成果1項,三等成果4項,現對榮獲一等成果項目進行展示如下:


豐臺區南苑鄉成壽寺村

集體租賃住房項目



- 01 -
項目概況

成壽寺社區,位于北京南三環方莊橋,是北京市為貫徹落實十九大提出的“房住不炒、租購并舉”的方針,自2017年開始供應土地建設的集體租賃住房中首個建成的,也是全國范圍內第一個開工并實現運營的此類項目。

沒有先例可循,又承擔著示范和推廣的責任,設計團隊迎難而上、精益求精,以精巧合理的戶型和舒適完善的公共配套設施,提供了900余套可供在北京的青年人實現夢想的溫馨家園,為實現城市的安居理想做出了貢獻。


▲ 北京成壽寺集體土地租賃住房


▲ 社區位于南三環自西向東進入豐臺區的門戶節點

▲ 豐富的公共活動空間

▲ 麻雀雖小,五臟俱全的套內空間



- 02 -
設計理念


思考:何為“城市青年家” 


“城市青年家”,是項目運營方萬科泊寓的品牌口號。針對這個項目,從建筑師的視角看可以拆分成三個方面:城市(區位空間關系)、青年(服務人群)、家(建筑功能及體驗),也就形成了從設計之初到項目落成一直關注和貫徹的三條主線——服務人群、城市性與居住性



? 服務人群 


項目地處發展較成熟的方莊地區,該區域以居住功能為主。這里大量居住著在國貿、雙井、大望路等CBD區域上班的白領們,因為不論是公共交通還是自駕車都能夠方便地到達上述地區。但該區域可租的房屋普遍為戶型較大的老舊小區,迫于租金的壓力,這里的年輕人大多選擇合租,并選擇在其他商圈進行社交和消費。因此這些青年人被定位為項目的目標客群,他們渴望被尊重,并亟需安定從容的居住感受,同時他們樂于社交,對安全性、功能配套、空間審美有自己特殊的要求。


此外,作為方莊地區的一個重要空間節點,項目的服務人群不應當僅僅是租住對象,建筑同樣應當為所在區域提供一個大家都可受用的積極的公共場所,甚至作為一個觸媒激發區域活力。



? 城市性


空間織補,界面圍合  項目周邊城市環境較成熟但界面相對凌亂,建筑以織補城市空間為原則,守齊城市界面,形成連續、圍合的空間關系,以積極、和諧的姿態嵌入城市空間之中。對于用地東側80m高公寓塔樓“亞勝公館”,本方案在與之相對應的一側設置相同高度的塔樓,并同樣退讓街角空間,形成體量關系呼應的街角空間形態;對于項目西側已有的商業配套,方案在西北角形成退讓并降低尺度,與西側商業共同圍合形成街角小廣場;考慮從主城區和三環方向自北向南、東西方向的城市空間視點關系,方案布局以四棟單體圍合的方式進一步守齊了外部城市界面,同時圍合形成內部共享庭院。


▲ 城市關系


高架視點,空中對話  項目東北角為三環高架方莊橋,天然地形成了一個重要的高視點,并與建筑形成對望關系。正因如此,們將項目的關鍵配套空間“城市客廳”抬升到三層高度,以純凈的玻璃體造型契入白色的立面表皮之中,既作為社區交往對城市輸出展示的窗口,也是社區望向車水馬龍的三環、望向城市的窗口,以一個非常規視角拉近人與城市的距離。



人流導入,空間參與  項目外圍人流關系較復雜。西側有跨三環的人行天橋、公交站點和商業配套,項目東向及北向是主要客群出行的方向,而項目南側大量居住區的人流會通過穿行的方式進入項目內部、通往西側商業、公交站點和天橋。因此,通過分析項目周邊環境的人流來向、公交線路及站點分布、居住客群出行路徑等信息,方案主動打開角部空間,實現人流自然導入。東北角作為項目形象及主要出行人流的主出入口,藉由抬升的城市客廳形成架空天幕和灰空間,進一步強化主入口形象,吸納人流,激活內部庭院。同時,將居住功能抬升至三層及以上,在底層置入充分的商業配套,結合開放的公共庭院,使該項目不僅僅是個單一的居住社區產品,更重要的是形成該區域新的活力節點,創造更多元化的公共參與可能,這也是項目超越居住產品本身更關鍵的城市意義。




歸整表皮,簡潔有序  作為居住類項目,空調室外機的處理是立面設計中的關鍵問題。建筑利用公寓開間重復單元的特征,將飄窗和空調機位組合交錯設計,塑造肌理化、錯動、有序的表皮,以區別于傳統居住社區形象,呈現嚴整而生動的界面面對三環。


▲ 立面構造



? 居住性 


租賃住房、青年社群、三環節點、多元混合、便利高效……這些關鍵詞決定了這不會是傳統的“居住+標準配套”項目,而是匯集了居住、商業配套、創客辦公、學習交往、線下活動等高復合化的“居住綜合體”。我們希望以此為契機,為在這個城市落腳的打拼者提供良好的居住配套的同時,營造有安全感、歸屬感、活力感、高粘性、多元復合的社區場所,促進各行業青年人的交往,并激發出無限的可能性。

▲ 剖面圖



歸家流線+商業配套  若按照常規的居住千人配套指標,這個規模的社區并不需要太多的商業配套面積。考慮到項目的特定客群,并為帶動區域活力,設計有意增加了配套,在首層、二層及地下一層均設置了商業區域,并且將其與住戶歸家流線結合,在盤活商業的同時,也最大限度提供了居住的便利,真正將居住半徑擴大到整個社區,形成居住和商業業態正向循環的生態鏈。



合理坪效,確定產品規模  在設計最初階段經濟測算的介入,是保證項目得以落地的前提。如何才能讓運營方在可持續盈利的同時,將每戶租金控制在工薪階層可接受的范圍之內?項目綜合考慮了必要的各項成本和投資回報周期,以每套租金不超過甚至低于周邊市場的原則,確定了項目坪效,并推算出項目總套數不應低于900套的規模,扣除商業配套面積,得出平均每套建筑面積約25㎡。因此,在有限的套內面積限制下,集中的外置公共配套空間就顯得更加必要,也形成了合理租金及充足配套的良性循環。


▲ 一層平面圖

▲ 三層平面圖


服務外置,擴展居住半徑  通過上述分析,在戶型套內面積并不寬裕的情況下,如何提升居住體驗是設計需要解決的關鍵點。項目客群通常為不帶小孩的青年群體,在滿足套內各項功能配置的前提下,對套內面積的需求相對不高,而對公共活動空間有明顯需求。因此項目在主入口位置集中設置了500㎡社區公共起居室——“城市客廳”,將共享書吧、健身房、服務臺等功能置入其中,并作為連接體串聯到達各個居住單元,同時分散布置公共洗衣房、共享廚房、快遞站等,有效將住戶的居住半徑擴展到整個社區中,與社區公共空間有機融合,同時增加社區交往的機會,形成多元、互動的社區氛圍,極大地提升了社區黏性。



模數控制下的多變套內空間  通過產品經濟測算,在平均每戶建筑面積25㎡的要求下,結合框架式8.4m柱網,得出戶型面寬為2.8m。在此基礎上,室內設計團隊(九和空間設計)通過對青年人生活方式的行為和需求研究,將套內功能劃分為睡眠、裝扮/儲物、娛樂/工作、煥新四大區域,并以300mm/150mm模塊進行室內不同場景的精細化設計,利用裝配式家具模塊的方式形成內裝靈活可變的快速搭建。在此基礎上,將青年客群進行細分,形成不同主題的室內空間供選擇,實現模塊控制下的定制化服務,滿足年輕人對居室空間的個性化追求。



▲ 個性化居室(圖片來自九和空間)



- 03 -
結語

如今,集體土地租賃住房類型的項目已在全國推行,正因其“不可銷售”的特性,使得這類產品能夠更純粹地落實租住本身的需求。基于用地條件及開發背景,提供的產品會各不相同,其受眾群體亦是多種多樣,其中便涉及設計前端的開發策劃等諸多事宜。要切實體現租住群體的功能需求,租住空間、配套空間的室內設計同樣不容忽視。成壽寺社區就是一個上下游(從策劃、建筑到景觀、室內)都得到很好價值延續的案例。

設計團隊近年來陸續設計完成了北京市內的果園村、花鄉葆臺村、大興瀛海鎮、張儀村、郭莊子村、東管頭村、下坡店村、白各莊村等十多個集租房項目。在這期間,關注服務人群、城市性和居住性的原則一直貫徹設計始終。也將以此類項目為契機,探索多元化的租住模式,建筑設計與產品功能的高度融合,從多個角度充分發揮集體土地租賃住房的社會價值。


▲ 西南側鳥瞰


項目信息

項目名稱:豐臺區南苑鄉成壽寺村集體租賃住房項目

榮獲優秀成果:

2023年成果評價丨建筑工程設計單項成果評價(政策性保障性住房設計)一等成果

設計人員:陳一峰、崔磊、黃政民、郭祺偉、尚佳、田女、段建軍、陳欣、李銘、張濤、趙銳、何相宇、何猛、劉洋、汪春華、常立強、戴玉、李戰贈、高治、董亦堃

設計單位:中國建筑設計研究院有限公司

建設單位:北京金城源投資管理公司

項目地點北京市豐臺區

設計時間:2018年05月-12月

建成時間:2022年05月

總建筑面積:47498.67㎡ 

建筑高度:79.95m  


所用圖文資料由設計單位提供,如有版權問題,請與相關單位聯系。

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單位地址:北京市西城區南禮士路二條2號院二號樓 102

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郵政編碼:100045

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