2023成果評價 | 豐臺區南苑鄉成壽寺村集體租賃住房項目(政策性保障性住房設計一等成果)
政策性保障性住房設計
“北京市優秀工程勘察設計成果評價”是由北京工程勘察設計協會主辦,北京市規劃和自然資源委員會指導的北京市勘察設計行業最高評價,分為綜合成果評價、專項成果評價、單項成果評價三個類別。本屆成果評價項評選從2023年08月30日申報開始至10月11日初審結束,評審專家組嚴格按照“北京市優秀工程勘察設計成果評價”評審要求,對申報項目進行認真篩選和綜合評價,經北京工程勘察設計協會審定,最終評選出綜合成果611項,專項成果278項,單項成果192項。其中,建筑工程設計單項成果評價(政策性保障性住房設計)一等成果1項,二等成果1項,三等成果4項,現對榮獲一等成果項目進行展示如下:
豐臺區南苑鄉成壽寺村
集體租賃住房項目
沒有先例可循,又承擔著示范和推廣的責任,設計團隊迎難而上、精益求精,以精巧合理的戶型和舒適完善的公共配套設施,提供了900余套可供在北京的青年人實現夢想的溫馨家園,為實現城市的安居理想做出了貢獻。
▲ 北京成壽寺集體土地租賃住房


▲ 麻雀雖小,五臟俱全的套內空間
? 思考:何為“城市青年家”
“城市青年家”,是項目運營方萬科泊寓的品牌口號。針對這個項目,從建筑師的視角看可以拆分成三個方面:城市(區位空間關系)、青年(服務人群)、家(建筑功能及體驗),也就形成了從設計之初到項目落成一直關注和貫徹的三條主線——服務人群、城市性與居住性。
? 服務人群
項目地處發展較成熟的方莊地區,該區域以居住功能為主。這里大量居住著在國貿、雙井、大望路等CBD區域上班的白領們,因為不論是公共交通還是自駕車都能夠方便地到達上述地區。但該區域可租的房屋普遍為戶型較大的老舊小區,迫于租金的壓力,這里的年輕人大多選擇合租,并選擇在其他商圈進行社交和消費。因此這些青年人被定位為項目的目標客群,他們渴望被尊重,并亟需安定從容的居住感受,同時他們樂于社交,對安全性、功能配套、空間審美有自己特殊的要求。
此外,作為方莊地區的一個重要空間節點,項目的服務人群不應當僅僅是租住對象,建筑同樣應當為所在區域提供一個大家都可受用的積極的公共場所,甚至作為一個觸媒激發區域活力。

? 城市性

▲ 城市關系
人流導入,空間參與 項目外圍人流關系較復雜。西側有跨三環的人行天橋、公交站點和商業配套,項目東向及北向是主要客群出行的方向,而項目南側大量居住區的人流會通過穿行的方式進入項目內部、通往西側商業、公交站點和天橋。因此,通過分析項目周邊環境的人流來向、公交線路及站點分布、居住客群出行路徑等信息,方案主動打開角部空間,實現人流自然導入。東北角作為項目形象及主要出行人流的主出入口,藉由抬升的城市客廳形成架空天幕和灰空間,進一步強化主入口形象,吸納人流,激活內部庭院。同時,將居住功能抬升至三層及以上,在底層置入充分的商業配套,結合開放的公共庭院,使該項目不僅僅是個單一的居住社區產品,更重要的是形成該區域新的活力節點,創造更多元化的公共參與可能,這也是項目超越居住產品本身更關鍵的城市意義。
歸整表皮,簡潔有序 作為居住類項目,空調室外機的處理是立面設計中的關鍵問題。建筑利用公寓開間重復單元的特征,將飄窗和空調機位組合交錯設計,塑造肌理化、錯動、有序的表皮,以區別于傳統居住社區形象,呈現嚴整而生動的界面面對三環。
▲ 立面構造
? 居住性
▲ 剖面圖
歸家流線+商業配套 若按照常規的居住千人配套指標,這個規模的社區并不需要太多的商業配套面積。考慮到項目的特定客群,并為帶動區域活力,設計有意增加了配套,在首層、二層及地下一層均設置了商業區域,并且將其與住戶歸家流線結合,在盤活商業的同時,也最大限度提供了居住的便利,真正將居住半徑擴大到整個社區,形成居住和商業業態正向循環的生態鏈。
合理坪效,確定產品規模 在設計最初階段經濟測算的介入,是保證項目得以落地的前提。如何才能讓運營方在可持續盈利的同時,將每戶租金控制在工薪階層可接受的范圍之內?項目綜合考慮了必要的各項成本和投資回報周期,以每套租金不超過甚至低于周邊市場的原則,確定了項目坪效,并推算出項目總套數不應低于900套的規模,扣除商業配套面積,得出平均每套建筑面積約25㎡。因此,在有限的套內面積限制下,集中的外置公共配套空間就顯得更加必要,也形成了合理租金及充足配套的良性循環。
▲ 一層平面圖
▲ 三層平面圖

模數控制下的多變套內空間 通過產品經濟測算,在平均每戶建筑面積25㎡的要求下,結合框架式8.4m柱網,得出戶型面寬為2.8m。在此基礎上,室內設計團隊(九和空間設計)通過對青年人生活方式的行為和需求研究,將套內功能劃分為睡眠、裝扮/儲物、娛樂/工作、煥新四大區域,并以300mm/150mm模塊進行室內不同場景的精細化設計,利用裝配式家具模塊的方式形成內裝靈活可變的快速搭建。在此基礎上,將青年客群進行細分,形成不同主題的室內空間供選擇,實現模塊控制下的定制化服務,滿足年輕人對居室空間的個性化追求。

▲ 個性化居室(圖片來自九和空間)

項目名稱:豐臺區南苑鄉成壽寺村集體租賃住房項目
榮獲優秀成果:
2023年成果評價丨建筑工程設計單項成果評價(政策性保障性住房設計)一等成果
設計人員:陳一峰、崔磊、黃政民、郭祺偉、尚佳、田女、段建軍、陳欣、李銘、張濤、趙銳、何相宇、何猛、劉洋、汪春華、常立強、戴玉、李戰贈、高治、董亦堃
設計單位:中國建筑設計研究院有限公司
建設單位:北京金城源投資管理公司
項目地點:北京市豐臺區
設計時間:2018年05月-12月
建成時間:2022年05月
總建筑面積:47498.67㎡
建筑高度:79.95m